木曜日担当の田中です😄
指を骨折して早2週間…腫れも引かず、ぶつけまくってなかなか治りが悪いです💦
お医者さんからも長引くかもね〜と😭
さて今回は、お客様からここの土地に家を建てれるのか？と依頼され、いろいろ地目について調べた結果、難しいかも…となったのですが、地目についてお話ししたいと思います❗️
「地目（ちもく）」とは、登記所の登記官が決定した土地の主な用途のことです。
土地登記簿の最初の部分（表題部という）には、土地の所在、地番、地目、地積（土地面積）が記載されていますので、ここで確認できます。
地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されています。
- 田
- 畑
- 宅地
- 学校用地
- 鉄道用地
- 塩田
- 鉱泉地
- 池沼
- 山林
- 牧場
- 原野
- 墓地
- 境内地
- 運河用地・水道用地
- 用悪水路
- ため池
- 堤井
- 溝
- 保安林
- 公衆用道路
- 公園
- 雑種地
こんなにあるんです😓
ではどこにでも家を建てていいのでしょうか？
土地には、地目という用途別の分類があります。
23種類あって、そのうち住宅が建築できるのは、宅地、山林、原野、農地、雑種地です。
山林、原野は地目を宅地に変更する必要がありますが、手続き前でも宅地のように扱われます。
また、雑種地は建物があれば現況優先で宅地としてみなされます。こちらも宅地への変更手続きが必要です。
農地(田や畑)は、農地法によって使用制限が定められているので、地目が田や畑のままでは住宅を建築することができません。
宅地への変更が求められますが、その前に、農地転用の許可を得る必要があります。
またこの他にも家を建てられない場所があります。
市街化調整区域にある土地
市街化調整区域とは、農地や山林を守るべく建物を建てられないよう制限した地域です。ただし、市街化調整区域で農業・漁業・林業を営む者の居住用建物を建てられます。
この市街化調整区域は、人が住みやすいように計画的に市街化した市街化区域とは異なり、生活に必要な上下水道などのインフラがそもそも整っていません。
規制により家が建てられない土地ではありますが、家を建てにくい土地でもありますので、家を建てられない…と気にする必要はあまりないように思います。
接道義務を満たしていない土地
家など建物を建てる土地には接道義務があります。
接道義務とは、幅が4m以上の道路に2m以上接していなければ家を建てられない決まり (建築基準法第43条) です。
道路に面していなければいけない理由は、災害の発生時に備えるためで、災害が発生して避難する際に、道路を避難路として利用できる重要性から定められています。
この接道義務を満たしていなくても家が建っている土地もあります。
それは、接道義務が施行される前、1950年より前に建てられていた家です。接している道路は2項道路(みなし道路)として、道路に接している土地と特別に認められています。
ただし、この土地は道路に接している土地と認められているものの、建て替えができない土地です。
高圧線下にある土地
一般的に高圧線下地と言われる土地は、7,000Vを超える特別高圧の架空電線下にある土地を指します。
擁壁のある土地
擁壁とは、隣の土地との高低差があったり裏に崖があったりする場合に、崖を覆うべく造られた人口壁のことです。
崖崩れや土砂崩れを防ぐ、また高低差を維持するための補強として、コンクリートなどで頑丈に造られています。
高さ2m以上の擁壁が土地にある場合、家を建てる前には確認検査を受けて、検査済み証を発行してもらう必要があります。確認検査をクリアできなければ、安全確認ができないことから家は建てられません。
土地と隣地に高低差があったり、裏や隣地が崖地だったりして擁壁のある土地は、家が建てられない土地として判断される傾向にあります。
と、いろいろな制限があるわけですが、手を加えれば建設も許可されり場合もあるます。
もちろん費用がかかりますので、そこまでお金を払って土地にこだわるのか…宅地として整備された分譲地を買うのか、検討するのがいいかと思われます。
当社、ヒルズハウジングでは、お客様のいろいろなご相談を受け付けております。
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ヒルズハウジングは福岡県大川市で新築住宅を建築する工務店です。
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