木曜日担当の田中です😄
もう今年もあとわずかになってきましたね…
1年が早い事で…今年はコロナの一年でしたね、このまま収束を迎えて欲しい限りです。
今回は土地についてのお話です。
家を建てるには土地が必要です、でも買ったのに、持ってるのに、家が建てられない場合があるので、皆さんも『へぇ〜』って思っていただければ幸いですw
家が建てられない土地は7種類！
①市街化調整区域にある土地
市街化調整区域とは、農地や山林を守るべく建物を建てられないよう制限した地域です。ただし、市街化調整区域で農業・漁業・林業を営む者の居住用建物を建てられます。
この市街化調整区域は、人が住みやすいように計画的に市街化した市街化区域とは異なり、生活に必要な上下水道などのインフラがそもそも整っていません。
規制により家が建てられない土地ではありますが、家を建てにくい土地でもありますので、家を建てられない…と気にする必要はあまりないように思います。
②農地から宅地に転用していない農地
市街化調整区域外の農地で、農地転用して宅地にできるものの、宅地にしていない農地は家を建てられません。
この場合は、農地を宅地に転用すれば家を建てられるようになります。
売却を考えたら、不動産会社に宅地へ転用してから売却したい旨を伝えると良いでしょう。
③接道義務を満たしていない土地
家など建物を建てる土地には接道義務があります。
接道義務とは、幅が4m以上の道路に2m以上接していなければ家を建てられない決まり (建築基準法第43条) です。
道路に面していなければいけない理由は、災害の発生時に備えるためで、災害が発生して避難する際に、道路を避難路として利用できる重要性から定められています。
この接道義務を満たしていなくても家が建っている土地もあります。それは、接道義務が施行される前、1950年より前に建てられていた家です。接している道路は2項道路(みなし道路)として、道路に接している土地と特別に認められています。
ただし、この土地は道路に接している土地と認められているものの、建て替えができない土地です。
④再建築不可物件を解体した土地
上記した接道義務を満たしていない土地など、建て替えできない土地に建っていた家(再建築不可物件)を解体した場合には、その土地には家を建てられなくなります。
この再建築不可物件は、防災の観点で人の安全性を確保するために定められました。再建築不可物件となってしまった背景には、1971年の建築基準法の改正があります。
法に則っていた建物が改正により再建築不可物件となっていないか、解体する前には必ず確認しておきましょう。
⑤高圧線下にある土地
一般的に高圧線下地と言われる土地は、7,000Vを超える特別高圧の架空電線下にある土地を指します。
高圧線下地には、建物の建築など土地の利用が制限されています。制限の内容は、使用電圧によって以下のとおりです。
- 使用電圧170,000V超…高圧電線下から水平距離(離隔距離)3m以内の建築を制限
- 使用電圧170,000V以下…送電線から一定の離隔距離は必要、距離を保てば高圧線の直下でも建築可能
つまり、高圧線から3m離れていなければ家は建てられません。
仮に条件を満たして建築できたとしても、強風時などに不快音が発生したり、テレビやラジオなどに電波障害が発生したり、何らかの問題が起こる可能性があります。
⑥擁壁のある土地
擁壁とは、隣の土地との高低差があったり裏に崖があったりする場合に、崖を覆うべく造られた人口壁のことです。
崖崩れや土砂崩れを防ぐ、また高低差を維持するための補強として、コンクリートなどで頑丈に造られています。
高さ2m以上の擁壁が土地にある場合、家を建てる前には確認検査を受けて、検査済み証を発行してもらう必要があります。確認検査をクリアできなければ、安全確認ができないことから家は建てられません。
土地と隣地に高低差があったり、裏や隣地が崖地だったりして擁壁のある土地は、家が建てられない土地として判断される傾向にあります。
⑦法地や崖地など傾斜地
法地や崖地は、そのままでは宅地として利用できない傾斜地を指します。
基本的に、傾斜角度15°以上の下り崖地は利用不可能な土地であり、家を建てられません。
ですが、傾斜角度15°未満や形状、範囲によっては建築可能と判断される土地もあります。上下どちらに傾斜しているか、また傾斜方位によってはプラス査定となるケースもあるようです。
また、法地の範囲が土地全体の約30%未満であれば、法地の記載はしなくていい決まりもあります。その部分を避けて家を建てることも可能で、デザインや設計が良ければ普通の家よりスタイリッシュな家が建つ場合もあるでしょう。
いかがでしたか？面倒くさいでしょw
家が建てられない土地は、もしかして売れない…？と不安になった方もいらっしゃるかと思います。家が建てられない土地を売却する方法もありますので、詳しく知りたい方はご相談ください😄
ヒルズハウジングは福岡県大川市で新築住宅を建築するハウスメーカーです。お気軽にお声がけくださいね✨
ご相談等は👇まで
https://hillshousing.com/inquiry.html#day